Vraag & Antwoord waterwonen

Zijn waterwoningen roerend of onroerend goed?

Het antwoord op deze vraag is te vinden in het document de Toelichting op de juridische status [pdf, 100kB].

Moeten nieuwe waterwoningen voldoen aan het Bouwbesluit?

Nieuwe woningen moeten voldoen aan het Bouwbesluit als ze de status ‘bouwwerk’ hebben en dat geldt ook voor drijvende woningen. Meer over de juridische status van een drijvende woning staat in de toelichting op het Bouwbesluit.

Wat is de meerwaarde van waterwonen?

Het weidse, de binding met de natuur en de rust zijn veel gehoorde argumenten voor het betrekken van een waterwoning. Verschillende onderzoeken wijzen uit dat waterwoningen om deze redenen extra aansprekend zijn en meerwaarde hebben. Maar er kunnen redenen genoemd worden waarom waterwoningen juist minder aantrekkelijk zijn. Vaak liggen waterwoningen, vooral in de vorm van woonschepen, op afgelegen locaties, hebben soms minder wooncomfort als ze niet aan het bouwbesluit voldoen en bij stilstaand water kan overlast optreden door muggen en stank.

Waterwonen kan ook op een hoger schaalniveau meerwaarde opleveren. Waterwonen maakt het mogelijk om wonen en water te combineren hetgeen kan bijdragen aan stedelijke verdichting en het creëren van nieuwe aantrekkelijke woonmilieus. Vanuit klimaatoptiek biedt het combineren van water met wonen twee zeer belangrijke voordelen:

De aanwezigheid van water kan zorgen voor verkoeling, ter voorkoming van hittestress binnen de stad.
Dubbel ruimtegebruik door Waterwonen te combineren met waterberging. Hierdoor is het overtollige water door heftige regenval en droogte door extreme hitte beter te reguleren.

(bron: brief aan de Tweede Kamer over voortgang toezeggingen ter stimulering van waterwonen, 26-11-09 [pdf, 164kB])

In de kennisdatabank staat een aantal artikelen dat de meerwaarde van waterwonen nader toelicht:

Is de gemeente verantwoordelijk voor de ontsluiting van de waterwoning?

Waterwoningen worden meestal ontsloten door steigers of loopbruggen. Wanneer de steiger is aangelegd door de gemeente, dan zal de steiger waarschijnlijkheid onderdeel uitmaken van de openbare ruimte. In dit geval is de gemeente ook verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de steiger. Als de steiger geen openbaar gebied is maar is aangelegd door een projectontwikkelaar en vervolgens door een Vereniging van Eigenaren wordt beheerd, dan is de projectontwikkelaar verantwoordelijk voor een veilig ontwerp van de steiger. Belangrijke onderwerpen bij de totstandkoming van de steiger zijn:

Bereikbaarheid van de woning voor hulpdiensten, mindervalide personen en rolstoelgebruikers.
Brandveiligheid; blusvoorzieningen verdeeld over de steiger; twee vluchtwegen voor iedere woning, bluswatervoorziening.
De steigers moeten voldoende breed zijn voor het nodige transport.
Eigendom en beheer van de nuts-aansluitingen, zie ook vraag 6.
Gladheidbestrijding.

Het afmeersysteem, dat moet zorgen dat de woning niet ongewenst zal wegdrijven, valt onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar van de woning.

Welke vormen van waterwonen zijn er in Nederland bekend?

De meest bekende waterwoning is de woonboot, daarvan zijn er in Nederland ongeveer 10.000. Woonboten variërend van omgebouwde schepen (ook wel woonschepen genoemd) tot woonarken (betonnen drijflichaam). Woonboten zijn over het algemeen drijvende en vrijstaande woningen. Daarnaast worden er op dit moment geschakelde woningen en appartementen ontwikkeld, bijvoorbeeld:

Naast drijvende woningen worden zijn er in Nederland ook paalwoningen, terpwoningen, dijkwoningen en waterbestendige woningen gerealiseerd. In de Kennisdatabank kunt u het artikel Woonbeelden Waterwonen downloaden [pdf, 1,5MB]. In dit artikel worden verschillende woonvormen nader toegelicht. Op de website Waterbestendig bouwen vindt u ook meer informatie.

Zijn de kosten voor waterwoningen hoger dan walwoningen?

De kosten voor een woning kunnen worden onderverdeeld naar stichtingskosten, grondkosten en kosten voor de overige voorzieningen.

Stichtingskosten

De stichtingskosten zijn sterk afhankelijk van gemaakte keuzes bij het ontwerp en de kwaliteit van de gekozen materialen en uitvoering. Ook het type waterwoning, zie vraag 5, maakt veel verschil. Een drijflichaam is meestal duurder dan een traditionele fundering van een woning. Daarbij komt dat woningen op de wal over het algemeen seriematig gebouwd worden, dit is bij waterwoningen tot op heden niet mogelijk. Daarom is een kostenvergelijking erg ingewikkeld en zal voor iedere situatie opnieuw gemaakt moeten worden.

Grondkosten

Net als bij woningen op de wal zijn de grondkosten voor waterwoningen sterk afhankelijk van de locatie. Met mooie en strategisch gelegen locaties is doorgaans een hoge investering gemoeid.

Een benadering, die veel door projectontwikkelaars wordt toegepast, is de residuele grondwaarde. De waarde van de grond wordt bepaald door de verkoopwaarde van de woning (inclusief kavel) verminderd met alle kosten om de woning te kunnen realiseren. Denk hierbij aan: bouwrijp maken, bouwkosten, aanleg van infrastructuur en dergelijke). De resterende waarde, is de waarde van de grond.

Voorbeeldberekening residuele grondwaarde marktwoning:

Verkoopprijs v.o.n. € 200.000,-
Aanneemsom (bouwkosten) € 130.000,-
Bijkomende kosten* € 22.000,-
Verkoopkosten** € 9.000,-
Residuele grondwaarde € 39.000,-
Kavelgrootte € 200,-/m²
Maximale uitgifteprijs per m² € 195,-
Bij een kavel van 200 m² is de grondopbrengst per woning € 39.000,-.

* Bijkomende kosten kunnen zijn: honoraria architect/constructeur/bouwleges, aansluitkosten, ontwikkelingskosten, rente, et cetera.

** Verkoopkosten kunnen zijn: honoraria notaris/makelaar, garantiefonds woningbouw, brochures/presentatie, et cetera.

Op locaties waar het mogelijk is om zowel traditionele woningen als waterwoningen te bouwen, zullen de grondkosten bepaald worden door de bouwkosten van traditionele woningen. Op locaties waar de realisatie van traditionele woningen niet mogelijk is, en het toepassen van waterwoningen de enige oplossing is, dan zal de grondwaarde lager zijn dan van de traditionele woningbouwlocaties. Dit heeft te maken met de hogere stichtingskosten van de waterwoningen.

Doordat waterwoningen een geringe invloed hebben op de waterberging van de stad, Kan er in sommige gevallen een andersoortige grondwaardebepaling worden toegepast. Wanneer een gebied is gereserveerd voor waterberging en het plan is om dit te combineren met waterwoningen, dan kan gekozen worden voor een verdeling van de grondkosten over de waterbergingsfunctie en de woonfunctie. Op deze manier kan de grondkosten lager zijn dan de benodigde bouwgrond voor traditionele woningen.

Overige voorzieningen

Kosten voor de overige voorzieningen, zoals nutsaansluitingen, hypotheek en verzekeringen kunnen voor waterwoningen verschillen ten opzichte van traditionele woningen. Per project moet onderzocht worden wat de werkelijke verschil zijn. Voor nadere informatie over nutsaansluitingen, zie vraag 7. Informatie over hypotheken en verzekeringen, zie vraag 8.

Bij wie ligt de verantwoordelijkheid van de nutsaansluitingen?

Vanwege de wisselende waterstanden moeten voor de nutsaansluitingen speciale voorzieningen getroffen worden, denk hierbij aan:

Elektriciteit
Gas
Riolering
Telecommunicatie
Drinkwatervoorziening

In het Bouwbesluit, dat alleen van toepassing is op onroerend goed, staan alleen voorschriften voor de veiligheid van de installatie na de meter (en voor de wateraansluiting pas na de hoofdkraan). De netbeheerder van de elektriciteit, het gasdistributiebedrijf en het drinkwaterbedrijf zijn verantwoordelijk voor de aansluiting tot in de water-, gas- en elektriciteitsmeter.
Door de verplichtstelling van het bouwbesluit, is de aansluiting van de nutsvoorzieningen voor de woningen op de wal goed geregeld. Voor waterwoningen geldt dit nog niet. De netbeheerders willen de meterkast, inclusief de meters, graag op de (vaste) steiger of op de wal. Normaliter worden bij woningen op de wal de meterkasten binnen in de woning geplaatst. Echter, het Bouwbesluit laat de plaatsing van een meterkast buiten de woning toe. Wanneer de meterkast (inclusief meters) op de wal of op de steiger is geplaatst, dan is de eigenaar/bewoner van de waterwoning verantwoordelijk voor de flexibele aansluitingen. Hierdoor ontstaat het risico dat onderhoud van de nutaansluitingen niet structureel plaatsvindt en door ongekwalificeerde personen wordt uitgevoerd.
Het aansluitprobleem voor drijvende woningen is dus nog niet opgelost. Het lijkt een kwestie van ontwikkeling van nieuwe (standaarden voor) technieken en beheersystemen, en mogelijk aangepaste aansluittarieven van de nutsbedrijven.

Is er voor waterwoningen een speciale hypotheek of verzekering nodig?

Het type hypotheek en verzekering is afhankelijk van de status van de woning (roerend - of onroerend goed), voor nadere informatie over de status van de woning zie vraag 1. Voor waterwoningen met de status roerend goed zijn speciale hypotheken en verzekeringen. Dit is een specialistische markt, een woonboot is immers in vele opzichten niet te vergelijken met een woning op de wal. Er zijn enkele aanbieders van hypotheken en verzekeringen die zich toeleggen op waterwoningen. De grootste verschillen ten opzichte van een traditionele woning zijn een uitgebreidere dekking van de verzekering, namelijk:

Dekking van schade tijdens het transport
Dekking van zinkschade

Daarnaast zijn er licht gewijzigde condities van de hypotheekverstrekker, zoals een kortere looptijd en een hogere hypotheekpremie.

Wat zijn de belangrijkste aandachtspunten in de initiatieffase van het project?

Uit ervaring van de realisatie van de waterwoningen op IJburg is gebleken dat een aantal onderwerpen bijzondere aandacht behoeft, te weten:

Planologische inpassing: Gemeenten en/of projectontwikkelaars dienen zorgvuldig te onderzoeken of waterwonen een juiste toepassing is voor het te ontwikkelen gebied. Architecten en adviesbureaus (gebiedsontwikkeling) kunnen door hun ervaring met gebiedsontwikkeling een goede bijdrage leveren aan dit proces.
Juridische status: In vraag 1 staat omschreven waarom het vaststellen van de juridische status, in een vroeg stadium van het project, belangrijk is.
De ontsluiting van de woning/buurt en het afmeersysteem: Waterwoningen hebben een andersoortige ontsluiting dan woningen op de wal. Doordat waterwonen een relatief nieuwe woonvorm is, hebben gemeenten en projectontwikkelaars nog geringe ervaring met de ontsluiting van waterwoningen. Voor nadere informatie over de ontsluiting, zie vraag 4.
Afstemmen en voldoen aan de stedebouwkundige randvoorwaarden, voor beoordeling van de bouwvergunningsaanvragen: De gemeenten en projectontwikkelaars dienen, voor aanvang van het project, stedebouwkundige randvoorwaarden vast op te stellen. Een belangrijk onderdeel van de randvoorwaarden is het antwoord op de vraag; is het bouwbesluit wel of niet van toepassing op de waterwoningen?
Waterkwaliteit: In Nederland wordt veel energie gestoken in het op peil houden van de waterkwaliteit. Omdat waterwonen op geen enkele wijze van negatieve invloed mag zijn op de waterkwaliteit, is het belangrijk om verantwoordelijke partijen (bijvoorbeeld de hoogheemraadschappen) in een vroeg stadium te betrekken bij de projectontwikkeling.

Omdat waterwonen voor veel organisaties een nieuwe woonvorm is, kunnen er tijdens de realisatie van de waterwoningen veel communicatie- en afstemmingsproblemen voorkomen. Daarom is het voor de gemeente en de projectontwikkelaar belangrijk dat alle betrokken partijen, zoals gemeentelijke beheersdiensten, stedebouwkundige diensten, netbeheerders, energiedistributiebedrijf en waterbeheerders, in een vroeg stadium bij het plan betrokken worden.

Hoe kom ik aan een ligplaats voor een drijvende woning?

De Helpdesk Waterwonen kan geen rol spelen bij het vinden van een ligplaats voor u.
In het algemeen is het vinden van een locatie voor een waterwoning even moeilijk of in sommige gevallen zelfs moeilijker dan voor een woning op vaste grond. Ook voor waterwoningen zijn er gespecialiseerde makelaars en websites met een overzicht van ligplaatsen en woningen die te koop staan.
Als u een locatie op het oog heeft, achterhaal dan om te beginnen de eigenaar van de grond. Controleer bij de gemeente of het bestemmingsplan toestaat dat er een drijvende woning wordt afgemeerd waarin permanente bewoning zal plaatsvinden. Mocht het bestemmingsplan het afmeren en/of permanente bewoning niet toestaan, dan kan vrijstelling van het bestemmingsplan aangevraagd worden. De gemeente zal per geval beoordelen of vrijstelling wordt verleend.
Alleen wanneer een stuk grond van het waterschap of Rijkswaterstaat is, is direct contact met deze partijen noodzakelijk.

Is het mogelijk om een waterwoning te certificeren met een Politiekeurmerk?

Het Politiekeurmerk Veilig Wonen wordt afgegeven voor woningen, complexen en wijken die voldoen aan een pakket van eisen rond sociale veiligheid, leefbaarheid, inbraak- en brandpreventie. De eisen waaraan woningen, complexen en wijken moeten voldoen om het keurmerk te verkrijgen, zijn landelijk vastgelegd in aparte handboeken voor nieuwbouw en bestaande bouw. Meer informatie hierover vindt u op de website van het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid.

Waterwoningen met de juridische status ‘bouwwerk’ kunnen gezien worden als conventionele woningen maar dan op het water. Hierover kunt u meer lezen in de toelichting op de juridische status [pdf, 100kB]. Als de nieuwbouwwoning voldoet aan de eisen zoals is vastgelegd in de handboeken, zal het politiekeurmerk in theorie afgegeven moeten worden.

Is de wet geluidshinder van toepassing op drijvende woningen?

De Wet geluidhinder (Wgh) is van toepassing op een woning, gedefinieerd in de wet als gebouw dat voor bewoning gebruikt wordt of daartoe bestemd is. Cruciaal is dus of een drijvende woning de status ‘gebouw’ heeft, of de status ‘object’. Zie voor het verschil hiertussen de toelichting op de juridische status van drijvende woningen [pdf, 100kB]. Woonschepen worden dan ook NIET beschermd op grond van de Wgh. Drijvende woningen die de status van `bouwwerk’ hebben kunnen wél aangemerkt worden als gebouw in de zin van artikel 1 van de Wet geluidhinder.

Voor meer informatie, ook specifiek over woonboten, kunt u de website van Infomil raadplegen.